在市建设局刚刚出炉的今年前十月楼市分析里，记者看到了一组数据：今年前10月，全市楼盘销量为6154套，销售面积为66.88万平方米，比去年同期的6729套、6729万平万米，同比下降了12%，截至10月底，全市商品住宅均价4885元/平方米左右，市区商品住宅均价5280元/平方米左右，小幅上涨。
从统计的数据里我们不难读出，在今年调控组合拳政策的打压下，今年前10月的楼盘销量有所下降，但前10月的均价还在往上走。
开一个盘热一个盘
“在海门开一个盘热一个盘。”这是许多市民对海门楼市的印象。的确，海门楼市仿佛对调控政策有着较强的免疫力，每个新楼盘的入市销(预)售，都会迎来热情的购房市民。尽管前10月总量比去年同期少了，但是看单月的销售，依然显示出海门市民购买的实力。今年9月底，国家有关部门又联合出台了调控政策，进一步限制了二套房、三套房的购买条件，但是就在当月我市销掉楼盘928套，面积10.19万平方米，比去年同期的794套，8.94万平方米高出许多。
中南世纪城今年组织了一些营销活动，很是成功，销售业绩也十分喜人。有业内人士说，海门楼市的热销现象，并不是没有原因，海门独特的区位优势，以及最近4年我市斥巨资全力打造完备的城市基础配套设施，使得城市价值具有财富升值的潜力，财富升则居民的信心升、投资升、消费升。在海的房地产开发企业也纷纷树立品牌意识，在规划设计、建筑设计、材料设备的选用、施工质量、配套设施、售后服务、物业管理等各个环节都做到精益求精，创品牌、创精品，从而吸聚了人气、活跃了市场。全市住宅小区品质明显提高，涌现了一批高品位的住宅小区。
随着我市经济发展的持续升温，外来市民数量的不断增加，以及市民收入的增加，首次自住型购房需求以及改善型居住购房需求依然是住房消费的主力。现家住富民小区的
担心房价继续上升的市民在增多，这让一些本来不打算现在就购房的居民提前出手买房。居住在长江新村的
市民楼市里纠结
改善型居住的购房人，大部分是提着现金购房，根本不买任何政策调控的账。但是拼着积蓄来购房的市民，面对不断落下的政策调控，还是十分纠结。
新政实施后，也误伤了一些确实要购买大一点房子的市民，而且是首套房购买者。在新政实施前，首付比例较少，楼市新一轮调控政策，将买房的首付款一律提高到三成，彻底打乱了有的市民买房计划。“本来看中了一套房子，精装修，面积不大，总价70万左右吧，像我这样首次购房的，如果首付两成的话，只要准备15万元就可以买房，现在至少要21万，多出来的钱很难凑齐了。”一名购房者如此叹息。
在刚性需求里，还有很多是夹心层的居民。他们不符合经济适用房的购买条件，但面对商品房的高价，他们又买不起，只好咬牙借钱凑齐了房款来购买。有一80后为了结婚想买房，他从去年开始观望，总以为房价会跌，政策逐渐对他们首次购房者有利，但是，今年以来的一个个政策，似乎让他没有尝到什么甜头，相反在等待的这么长时间，倒把房价等上去了。而且，买房子还要出示惟一房产的证明，真是越等越麻烦。
每到星期一，住房公积金海门管理部常常是挤满了人。随着国家调控房地产市场政策的出台，商业银行相继调整住房贷款政策，即贷款购买商品住房首付款比例调至30%及以上;购买二套房首付款比例不低于50% 且利率上浮;三套房停贷。在商业房贷银根收紧的情况下，人们首先想到的是，把住房公积金贷款贷足。据统计，截至10月底，今年已向978户职工家庭发放住房公积金贷款2.68亿元，目前，海门住房公积金贷款发放总额达15.66亿元，贷款余额8.23亿元，累计放贷户数有9267户。10月新政实施后，申请住房公积金贷款的人明显增多，10月份17个工作日共向121户职工家庭发放贷款3678万元，创今年月发放贷款量高峰，存贷比率再次达到100%。
但来自最新的消息称，我市从11月15日起，全面执行住建部新政，住房公积金贷款也开始收紧。据介绍，使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%;套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。
第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。
市民在新政面前的心态是脆弱的。在每次新老政策交替时，建设局房地产交易所窗口挤满了办理产权登记和抛售二手房的市民。他们为了少交几千元、上万元的契税，不惜排着长队耐心等候。据统计，今年以来，商品房共登记发证6641套，81.75万平方米，同比增长37.13%。其中：住宅登记发证5670户，71.85万平方米，同比增长40.52%;商业483套，4.93万平方米，同比增长34.10%。
二手房共登记发证2938套，91.23万平方米，同比增长162.74%。其中：住宅登记发证2715户，24.84平方米，同比增长8.57%;商业145套，4.18万平方米，同比增长51.16%;办公25套，1.35万平方米;其它53套，60.85万平方米，同比增长570.61%。
开发理念要转身
业内人士说，在有购房需求的人群里，刚性居住需求和改善型居住需求的比例是7比3。也就是说，首套自住型的购买者还是居多。面对政策对面积的政策控制，开发商应该积极应对，适时调整开发理念。据了解，国家前年已经出台规定，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房，(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。然而，在现有的商品房开发中，很多开发商是不按这比例建设的。
今年10月新政中，国家实施优惠政策的套型也是定位在90平方米以下。为此，开发商应迅速吃透政策精神，在开发过程中要适时调整房子套型大小。让更多的市民既能买得起，又能享受国家的政策优惠，减轻他们的负担，更让开发商开发的的楼盘尽快变现。
要么量跌价不跌，要么量价齐升，这是我市楼市呈现的特征。受土地出让价格等因素影响，我市城区楼市价格均未见下跌，开发商和市民处于新一轮博弈阶段。据初步统计，目前我市在4月底时，网上备案的全市均价在每平方米4089元左右，市区的商品房均价每平方米在4930元左右，但到目前为止，全市商品住宅均价4885元/平方米左右，市区商品住宅均价5280元/平方米左右，比去年底的均价高出600元左右。
新政下的市民购房心态虽浮躁但不乏理性，不到万不得已决不轻易出手。老城区个别开发商在促销广告中还我行我素推出“疯购房子，立降多少多少元”等噱头，这是很幼稚的营销。有市民说，如果买得起，也不稀罕开发商赠送的一些东西，如果买不起，送再多也不可能掏钱买。
据了解，许多购房市民希望开发商既不要搞噱头促销，更不能出尔反尔，失去信誉。有些促销手段该执行的还是要执行，不要因市场波动，担心自己的既得利益受损而变卦，更不能逆市擅自上扬房价，做违背市场规律的事情而玩火自焚。在目前观望情绪很浓的情况下，开发商最为主要的工作要在做好品质，大力度促销上做文章，尽力减少调控带来的资金风险，也让真正买房居住的市民得到实惠。